Come impedire la vendita o il pignoramento della casa coniugale che ti è stata assegnata

Molti miei lettori si trovano in una situazione per cui gli è stata assegnata la casa coniugale ma questa non è di loro proprietà o è loro solo in parte. Per questo si chiedono:

“La casa coniugale assegnatami, può essere venduta o pignorata dal coniuge comproprietario o proprietario esclusivo anche se il Giudice ha stabilito, durante la separazione (o il divorzio), che posso viverci con i figli?

In primo luogo facciamo una distinzione tra vendita e pignoramento.

La vendita della casa coniugale assegnata

Anzitutto la Cassazione ha stabilito che “il provvedimento di assegnazione della casa coniugale è opponibile al terzo acquirente in data successiva per nove anni decorrenti dalla data di assegnazione o anche oltre i nove anni se il titolo viene trascritto” (Cass. SU 26.7.2002 n. 11096; Cass., Sez. I, 22.11.2007 n. 24321).

Questo vuol dire che se il coniuge comproprietario o proprietario esclusivo della casa coniugale la vende tu:

1) Anche se  non hai trascritto il provvedimento del Giudice, non corri rischi per nove anni: l’acquirente infatti, dovrà rispettare il provvedimento di assegnazione del Giudice per tutto questo periodo. Non potrà quindi prendere possesso della casa per nove anni, anche se l’ha comprata regolarmente.

2) Se invece trascrivi il provvedimento di assegnazione della casa coniugale presso il conservatore dei registri immobiliari, come se fosse un atto pubblico di compravendita stipulato davanti ad un notaio, allora non correrai rischi finchè vivrai nella casa con i figli, ossia finchè questi non saranno indipendenti.

In pratica si crea un vincolo di destinazione nell’interesse dei figli per la persona che acquista la casa dopo la trascrizione del provvedimento deve rispettarlo.

Capito la convenienza della trascrizione? Certo, costa ma il vantaggio è enorme.

Il pignoramento della casa coniugale assegnata

Qui dobbiamo guardare all’art. 2812 c.c. secondo il quale se c’è un’ipoteca precedente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione allora il creditore ipotecario può pignorare la casa e venderla. In tal caso il diritto di godimento della casa coniugale si estingue.

Quindi, secondo questo art., possiamo avere due situazioni:

a) Il provvedimento di assegnazione della casa coniugale è successivo all’ipoteca.

In questo caso è inutile che tu trascriva il provvedimento, perchè i creditori possono espropriarla trascorsi nove anni dall’assegnazione, anche se lo trascrivi. In tal caso il diritto di abitazione si estingue e puoi solo avere diritto ad  una parte del ricavato ma solo dopo che il creditore si è preso la sua parte.

b) C’è il provvedimento di assegnazione ma non c’è ancora l’ipoteca.

In questo secondo caso hai due possibilità: trascrivere il provvedimento di assegnazione oppure no. Nella prima ipotesi i creditori dovranno rispettare il provvedimento di assegnazione finchè non sarà revocato. Nella seconda saranno liberi di pignorare la casa.

Tuttavia la Cassazione ritiene che la differenza sta nel trascrivere o meno il provvedimento prima del pignoramento e non dell’ipoteca, per cui:

1) Se non trascrivi il provvedimento di assegnazione della casa coniugale prima del pignoramento allora i creditori potranno pignorarla e quindi venderla una volta trascorsi i nove anni dalla data dell’assegnazione.

2) Se invece trascrivi il provvedimento prima del pignoramento allora potrai stare tranquillo perchè potrai continuare ad abitare nella casa coniugale finchè  i figli non saranno indipendenti economicamente.

Questa soluzione è giustificata dalla Cassazione con l’art. 6 comma 6 della legge sul divorzio, che è applicabile anche alla separazione. Infatti questo ‘art. richiama l’art. 1599 c.c. che si riferisce però all’affittuario equiparandolo in questo modo all’assegnatario della casa coniugale. (Cass. 26 luglio 2002 n. 11096; Cass. 2 aprile 2003 n. 5067; Cass. 29 agosto 2003 n. 12705).

Tuttavia si tratta di una lettura un pò isolata della Corte di Cassazione, per cui in corso di causa il Giudice potrebbe non accoglierla. Ti consiglio, perciò, di fare affidamento più su ciò che dice l’art. 2812 c.c., onde evitare rischi!