Molti miei lettori si trovano in una situazione per cui gli è stata assegnata la casa coniugale ma questa non è di loro proprietà o è loro solo in parte. Per questo si chiedono:
“La casa coniugale assegnatami, può essere venduta o pignorata dal coniuge comproprietario o proprietario esclusivo anche se il Giudice ha stabilito, durante la separazione (o il divorzio), che posso viverci con i figli?
In primo luogo facciamo una distinzione tra vendita e pignoramento.
La vendita della casa coniugale assegnata
Anzitutto la Cassazione ha stabilito che “il provvedimento di assegnazione della casa coniugale è opponibile al terzo acquirente in data successiva per nove anni decorrenti dalla data di assegnazione o anche oltre i nove anni se il titolo viene trascritto” (Cass. SU 26.7.2002 n. 11096; Cass., Sez. I, 22.11.2007 n. 24321).
Questo vuol dire che se il coniuge comproprietario o proprietario esclusivo della casa coniugale la vende tu:
1) Anche se non hai trascritto il provvedimento del Giudice, non corri rischi per nove anni: l’acquirente infatti, dovrà rispettare il provvedimento di assegnazione del Giudice per tutto questo periodo. Non potrà quindi prendere possesso della casa per nove anni, anche se l’ha comprata regolarmente.
2) Se invece trascrivi il provvedimento di assegnazione della casa coniugale presso il conservatore dei registri immobiliari, come se fosse un atto pubblico di compravendita stipulato davanti ad un notaio, allora non correrai rischi finchè vivrai nella casa con i figli, ossia finchè questi non saranno indipendenti.
In pratica si crea un vincolo di destinazione nell’interesse dei figli per la persona che acquista la casa dopo la trascrizione del provvedimento deve rispettarlo.
Capito la convenienza della trascrizione? Certo, costa ma il vantaggio è enorme.
Il pignoramento della casa coniugale assegnata
Qui dobbiamo guardare all’art. 2812 c.c. secondo il quale se c’è un’ipoteca precedente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione allora il creditore ipotecario può pignorare la casa e venderla. In tal caso il diritto di godimento della casa coniugale si estingue.
Quindi, secondo questo art., possiamo avere due situazioni:
a) Il provvedimento di assegnazione della casa coniugale è successivo all’ipoteca.
In questo caso è inutile che tu trascriva il provvedimento, perchè i creditori possono espropriarla trascorsi nove anni dall’assegnazione, anche se lo trascrivi. In tal caso il diritto di abitazione si estingue e puoi solo avere diritto ad una parte del ricavato ma solo dopo che il creditore si è preso la sua parte.
b) C’è il provvedimento di assegnazione ma non c’è ancora l’ipoteca.
In questo secondo caso hai due possibilità: trascrivere il provvedimento di assegnazione oppure no. Nella prima ipotesi i creditori dovranno rispettare il provvedimento di assegnazione finchè non sarà revocato. Nella seconda saranno liberi di pignorare la casa.
Tuttavia la Cassazione ritiene che la differenza sta nel trascrivere o meno il provvedimento prima del pignoramento e non dell’ipoteca, per cui:
1) Se non trascrivi il provvedimento di assegnazione della casa coniugale prima del pignoramento allora i creditori potranno pignorarla e quindi venderla una volta trascorsi i nove anni dalla data dell’assegnazione.
2) Se invece trascrivi il provvedimento prima del pignoramento allora potrai stare tranquillo perchè potrai continuare ad abitare nella casa coniugale finchè i figli non saranno indipendenti economicamente.
Questa soluzione è giustificata dalla Cassazione con l’art. 6 comma 6 della legge sul divorzio, che è applicabile anche alla separazione. Infatti questo ‘art. richiama l’art. 1599 c.c. che si riferisce però all’affittuario equiparandolo in questo modo all’assegnatario della casa coniugale. (Cass. 26 luglio 2002 n. 11096; Cass. 2 aprile 2003 n. 5067; Cass. 29 agosto 2003 n. 12705).
Tuttavia si tratta di una lettura un pò isolata della Corte di Cassazione, per cui in corso di causa il Giudice potrebbe non accoglierla. Ti consiglio, perciò, di fare affidamento più su ciò che dice l’art. 2812 c.c., onde evitare rischi!
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Tags: assegnazione, casa coniugale, separazione, trascrizione provvedimento
marzo 16th, 2010 at 16:30
GRAZIE avvocato per il post è stato perfetto in ogni sua parte. L’ho trovato molto esaustivo.
aprile 30th, 2010 at 10:08
holaa!, grazie moltissimo delle info, sono utilissime!
aprile 30th, 2010 at 10:10
heilaa!, grazie tantissimo delle buone info, sono state ottime!
maggio 20th, 2010 at 12:05
sposato in comunione dei beni adesso separato abbiamo un’abitazione principale al 100% per un valore di 400.000,00 euro dove rimane mia moglie con due figli .. verso il mantenimento legale per i figli considerando che mia moglie lavora .. insieme abbiamo anche un’altra proprietà al 50% quindi 25% io e 25% mia moglie per un valore del 50% di 150.000,00 euro di una appartamento del valore complessivo di 300.000,00 euro .. la domanda è complessa rimanendo lei nell’appartamento principale .. posso legalmente io avere l’altro appartamento al 50% ed eventualmente vendendola posso utilizzare la somma della vendita ripeto circa 150.000,00 per comprare un altro appartamento dove poter abitare io? in alternativa posso comprare sempre io l’altro 50% e restare in questo appartamento? oppure come devo meglio comportarmi? saluti grazie
maggio 24th, 2010 at 21:27
sono notizie utilissime anzi eccezionali per alcuni istituti bancari che ci hanno fatto il cu……. cosi’
senza perdere tempo siamo dal Notaio grazie grazie tantoooooooo
maggio 26th, 2010 at 08:42
Per tony:
Ti consiglio comunque di trascrivere il provvedimento anche prima dei nove anni perchè adesso ci sono state delle modifiche che potrebbero pregiudicare i tuoi diritti se non trascrivi il provvedimento subito. A proposito….non serve il notaio, basta un geometra che faccia la trascrizione del provvedimento di assegnazione. Ciao!!!
maggio 28th, 2010 at 10:07
Per Angelo DV:
scusa per l’attesa ma devo dare la precedenza ai clienti. Comunque dovete fare la separazione dei beni una volta omologata la separazione o arrivata la sentenza di separazione stessa. Oppure attendere il divorzio. Ma il fatto che sua moglie sia l’assegnataria della casa coniugale in cui vive non le permette di attribuirsi anche il 25% di sua moglie. E poi chi è il proprietario dell’altro 50%? E’ disposto a venderlo? Se vuole risposte più precise e concrete mi contatti su http://www.questioni-coniugali.com/consulenza-legale-on-line. Le chiederò poi di mandarmi anche una copia degli atti notarili relativi all’acquisto delle case di cui mi parla così da poter essere più precisa e prospettarle le varie soluzioni possibili.
giugno 3rd, 2010 at 23:47
Salve visto che ho una sorella in un caso analogo e sto per interpellare uno studio legale su cio’,
avrei qualche dubbio sulla cosa in quanto ci sono pareri contrastanti su internet e poca chiarezza su cio’.
Da alcune pagine internet sembrerebbe che in caso di pignoramento e se non si e’ trascritto il provvedimento prima del pignoramento allora il provvedimento sembrerebbe nullo e non serve a niente.
Da alcune pagine internet di studi legali si menziona “la nuova normativa” che appunto mette in risalto l’ OBBLIGATORIETA’ della trascrizione prima del pignoramento altrimenti il provvedimento è nullo e non valga assolutamente neanche per qualche mese e la famiglia (madre e minori) debba lasciare la casa nel giro di qualche mese con una semplice ordinanza del giudice addetto alla vendita.
Mi sa dire se cio ‘ ad oggi corrisponde all’ ultima versione dei fatti ?
C’e’ differenza se anche la consorte e’ un “esecutata” nel pignoramento ?
In caso di vendita annunciata’ ci si puo’ opporre alla vendita ? O ci si puo’ opporre solo al diritto di terzi che vogliono prendere possesso dopo aver acquistato.
Grazie della risposta
giugno 5th, 2010 at 00:04
Salve,
avrei un quesito e un dubbio che sorge leggendo qua e la su internet. Se l’ ipoteca e pignoramento e’ antecedente al provvedimento di assegnazione (quindi la trascrizione non ha piu’ importanza) cio’ comporta che comunque i creditori debbano in caso di vendita avvenuta, aspettare sempre nove anni dalla data di assegnazione prima di impossessarsi dell’ immobile ? Oppure cio’ puo’ essere un interpretazione della legge da parte del Giudice ?
giugno 14th, 2010 at 22:17
Buonasera,
da alcuni giorni sto cercando di capire con precisione un dettaglio che da quel che ho inteso sembra restare “interpretativo”, ma i cui risvolti possono portare a eventi opposti.
Nello specifico, l’ art. 2812 (diritti costituiti sulla cosa IPOTECATA), cita che tali diritti si estinguono con l’ espropriazione, ma la Cassazione sembra invece dare importanza non tanto alla data dell’ ipoteca, ma bensi’ alla data del pignoramento….Una visione similare per mio conto potrebbe essere lesiva nei confronti del creditore ipotecario….tanto piu’ che in alcune circostanze la soluzione dell’ ottenimento dell’ assegnazione della casa coniugale sembra essere strumentale….Mi piacerebbe avere la Sua opinione in merito.
La ringrazio anticipatamente.
giugno 26th, 2010 at 19:11
Per Amedeo:
ciao, scusa il ritardo, forse hai già risolto il problema ma ti rispondo comunque.
Purtroppo è essenziale la trascrizione del provvedimento prima del pignoramento e addirittura molta parte della giurisprudenza ritiene sia essenziale farla anche prima dell’ipoteca. Alla luce di recenti modifiche sembra poi che il provvedimento debba essere trascritto anche prima dei nove anni per essere opponibile ai terzi. Se vuoi darmi maggiori informazioni e avere un parere più preciso ed esaustivo contattami su http://www.questioni-coniugali.com/consulenza-legale-on-line.
Ciao e in bocca al lupo.
giugno 26th, 2010 at 19:13
Per antonio:
mi dispiace ma se il provvedimento di assegnazione è posteriore sia ll’ipoteca che al pignoramento (soprattutto a quest’ultimo) non c’è nulla da fare. I creditori non devono aspettare nove anni.
luglio 12th, 2010 at 10:25
Per Fabrizio:
ciao, in effetti ci sono pronunce della Cass che danno rilevanza più al pignoramento che all’ipoteca nell’ambito dell’assegnanzione della casa coniugale e della trascrizione del provvedimento di assegnazione presso la conservatoria dei registri immobiliari (Cass. sez. unite 26.12.02 n. 11096; Cass. 2.4.03 n. 5067 Cass. 29.8.03 n. 12705) ma a mio parere non è così perchè ora non si fa più richiamo all’art. 1599 contenuto nella legge sul divorzio e applicabile analogicamente anche alla separazione ma all’art. 2643 cc per cui sembra addirittura che il provvedimento debba essere sempre trascritto anche anteriormente ai nove anni per essere opponibile. Certo, molto dipende dall’orientamento del giudice ma comunque se vuoi una risposta più precisa corredata da sentenze recenti che confermino o smentiscano questa teoria compila il modulo che trovi su http://www.questioni-coniugali.com/consulenza-legale-on-line e riceverà una consulenza in pochi giorni.
agosto 2nd, 2010 at 18:26
Salve. Molto chiaro, complimenti.
Vediamo se è applicabile anche al mio caso specifico: imprenditore, appartamento in comunione di beni, figli adulti e fuori di casa. Nella separazione la casa è attribuita al coniuge, che percepisce solo una piccola pensione e che se la intesterà interamente con trascrizione ipotecaria. Ancora nessun debito insoluto è a carico dell’imprenditore. Se per debiti futuri, poniamo di Equitalia, il creditore volesse pignorare l’appartamento, ancorchè già intestato alla moglie separata, potrebbe farlo tranquillamente, non essendoci figli conviventi?
Grazie per i chiarimenti
settembre 14th, 2010 at 05:55
buongiorno,ho avuto la prima udienza di separazione (iniziata come giudiziaria e che intendo modificare prossimamente) il mese di marzo u.s. nella predetta il presidente del tribunale non ha assegnato la casa coniugale a nessuno dei due coniugi , entrambi abbiamo un reddito personale, mio marito prepotentemente ci vive dentro, cosa mi conviene fare per ottenere il mio 50%…per vivere dignitosamente. ( non ci sono figli conviventi). grazie per i chiarimenti.
ottobre 8th, 2010 at 22:53
Per Giovanni:
anzitutto scusami per il mostruoso ritardo ma devo dare la precedenza ai clienti e poi nel frattempo sono stata un pò rallentata dalla nascita di mio figlio.
Comunque non ho capito se fate una vendita a tua moglie di questo appartamento. In tal caso se la casa è sua e in questo momento non ci sono ipoteche l’Equitalia non potrà pignorare per debiti futuri tuoi una cosa che tua non è più…ho compreso il problema?
novembre 29th, 2010 at 14:17
Per Giovanni:
scusavla lunga attesa ma ho avuto improrogabili impegni personali e familiari.
Non ho ben capito la situazione ma se trasferite il bene prima del pignoramento non ci sono problemi. Altrimenti vi consiglio di trascrivere il provvedimento di assegnazione. Comunque è difficile rispondere correttamente senza aver compreso bene la situazione. se vuoi maggiori e più veloci informazioni contattami compilando il form sul mio sito nella pagina della consulenza legale on -line.
dicembre 15th, 2010 at 12:40
Per annamaria:
Questo è un caso molto frequente. Ti conviene fare una causa per la divisione dell’immobile. Se non vi mettete d’accordo la casa va all’asta e vi dividete il ricavato.
gennaio 25th, 2011 at 12:42
Buongiorno,
grazie per le informazioni,
Io ho una casa di mia proprietà prima del matrimonio, siamo in separazione dei beni, abbiamo fatto una separazione consensule dove oltre la casa (valore 400.00 euro ) io devo dare il mantenimento per il figlio, nonostante mio figlio trascorra con me tre giorni a settimana e mia moglie guadagni come me.
Vorrei sapere se posso vendere la mia casa, dove abita mia moglie ed eventualmente contribuire all’affitto di un’altro immobile dove lei può andare a vivere.
La ringrazio anticipatamente.
febbraio 15th, 2011 at 14:22
Per Giuseppe:
LA separazione è stata omologata? Quando? Il provvedimento di assegnazione è stato trascritto? Di chi è la casa?
marzo 5th, 2011 at 13:25
Salve,
Vorrei acquistare un appartamento nel quale ci vive la moglie separata con un minore.
La casa e’ intestata al marito, si sono separati legalmente a settembre 2011 ed il giudice ha assegnato la casa alla moglie con diritto di abitazione con regolare trascrizione.
Volevo sapere come mi dovrei comportare o che documenti richiedere per non andare incontro ad eventuali problemi (ho moglie e 2 figlie!)
Puo’ l’assegnataria della casa fare una dichiarazione di rinuncia dell’affidamento della casa? Ha valore legale la dichiarazione? Puo’ fare la moglie un azione revocatoria nei miei confronti dopo che ha lasciato la casa?
In attesa di un suo riscontro la saluto.
marzo 6th, 2011 at 17:34
salve,
vorrei sapere gentilmente se posso acquistare una casa coniugale affidata ad una donna con suo figlio di 9 anni legalmente separata a settembre 2011.L’affidamento e’ stato trascritto.
Il marito e’ l’intestatario della casa. I due sono inaccordo a vendere la casa.
Lamia preoccupazione e’ che ce’ un atto trascritto quindi come posso tutelarmi x l’acquisto della casa?
Chimi dice che leinn esce dopo ilrogito?
In attesa diuna sua risposta la saluto
aprile 11th, 2011 at 17:58
Per Mauro (del 5-6.3.2011):
Per stare tranquillo il marito dovrebbe fare un giudizio di modifica delle condizioni di separazione con richiesta di revoca dell’assegnazione della casa coniugale e poi trascrivere il provvedimento nei registri immobiliari. Comunque le consiglio di parlare con un notaio. Se vuole maggiori e più dettagliate informazioni in merito riempia il modulo di consulenza legale on - line che trova sul sito alla pagina http://www.questioni-coniugali.com/2010/03/11/come-impedire-la-vendita-o-il-pignoramento-della-casa-coniugale-che-ti-e-stata-assegnata/
giugno 1st, 2011 at 15:46
salve.sono separata consensualmente,il giudice ha assegnato la casa e i miei figli con cui vivo.la casa e intestate a entrambi, lui non sta pagando il 50%el mutuo come stabilito , e pieno di debiti, ho paura di essere pignorata tutta la casa cosa mi consiglia grazie
giugno 7th, 2011 at 18:24
Stesso problema di Francesca per mia sorella. L’ex convivente intestatario al 50% dell’immobile minaccia di non pagare piu’ la sua parte di mutuo. Come ci si puo’ tutelare? Al momento c’è solo una sentenza del giudice che è intervenuto poichè mia sorella aveva chiesto la protezione dopo opportune denuncie in quanto il convivente era minaccioso e violento. Il giudice ha quindi stabilito l’allontanamento dell’ex convivente che puntualmente entra in casa anche in assenza di mia sorella; e provvisoriamente il mantenimento, le visite al minore e l’affidamento della casa. ci sarà poi l’udienza in giudiziale ma sappiamo già che il 50% del mutuo non verrà onorato dall’ex compagno di mia sorella. Come tutelarci?
giugno 14th, 2011 at 12:59
Per francesca:
potresti provare a trascrivere il provvedimento ma, come ti ho detto nell’articolo, potrebbe non servire. Oppure fare una causa di divisione dell’immobile, ma lo perderreste perchè andrebbe comunque all’asta. Dovrei fare ricerche di giurisprudenza recente. Se vuoi contattami qui http://www.questioni-coniugali.com/consulenza-legale-on-line/
giugno 15th, 2011 at 13:37
grazie per le spiegazioni,ma ancora una domanda nel fratempo dei nove anni la banca o chi si occupa del pignoramento della casa ti possono perseguire in modo oppure sei lasciato in pace…
giugno 25th, 2011 at 12:09
ciao sono mauro 18 mesi fa ho venduto il mio appartamento prima casa alla mia ex moglie da cui sono separato legalmente da cinque anni , la determina del prezzo è stata data dal comune , la mia domanda è la seguente,siccome io ho firmato varie fideiussioni bancarie onnibus a garanzia della società di cui sono il legale rappresentante,vorrei sapere se in caso di problematiche future in riferimento alle fideiussioni da me rilasciate ci possa essere la possibilità di una revoca dell,atto di vendita. Faccio presente che la mia ex moglie si è accollata il mutuo rimanente e che la differenza mi è stata regolarmente pagata con un assegno bancario alla stipula dell’atto notarile.
Grazie per la corte attenzione
giugno 30th, 2011 at 18:00
salve
i miei si sono separati 20anni fa…la casa in cui vivevamo era di proprieta’ di entrambi i miei genitori, ma è rimasto mio padre (esigenze di lavoro) ad abitarci,
e tre figli con mamma siamo andati in affitto…mio padre non ha pagato mantenimenti nonostante la sentenza del giudice…
…e forse neanche altra gente e la banca…beh poco importa non tutti sono perfetti !! finche’ la casa è stata messa all’asta…
… oggi sappiamo che qualcuno è andato all’asta e fatto un offerta che è stata accettata…e che questa persona ha gia pagato un 10%…e se non ci sono altri rilanci gli viene assegnata…e mio padre dovra’ andarsene.
noi figli purtroppo non abbiamo l possibilita di rilanciare…e quindi siamo tutti consapevoli che perderemo quella casa.
ma ci siamo fatti un’altra domanda…a mia mamma andra’ qualcosa del ricavato della vendita essendo lei proprietaria al 50%…e a noi figli….anche se non ci abbiamo abitato ?? o il ricavo della vendita verra’ utilizzato interamente per saldare i debiti di mio padre???
noi possiamo fare qualcosa in tal senso o possiamo solo restare tristi spettatori?
vi prego ditemi qualcosa…
angela
luglio 12th, 2011 at 12:45
Per mt:
anzitutto una volta che il giudice ha assegnato la casa a tua sorella lei può cambiare la serratura. Per quanto riguarda il modo di far rispettare l’obbligo di mantenimetno puoi fare un pignoramento dello stipendio. Per il mutuo della casa… sua sorella, se può potrebbe chiedere la vendita del 50 % del suo compagno. Forse potrebbero esserci altri metodi ma dovrei saperne di più e studiare la situazione. Se vuole una consulenza legale approfondita mi contatti qui http://www.questioni-coniugali.com/consulenza-legale-on-line/. Riceverà una risposta entro pochi giorni.
luglio 20th, 2011 at 20:45
Buonasera avvocato, sono separata da 15 anni (divorziata da 11). La casa, in comproprietà al 50% con il mio ex marito, è stata assegnata a me ed ai miei figli che, attualmente, hanno 26 e 22 anni. Nel frattempo, il mio ex marito ha acquistato un altro appartamento e, da due mesi, ha avuto un’altra figlia con la donna con la quale convive attualmente. Successivamente ho ricevuto una raccomandata dal suo avvocato con la richiesta di far valutare l’appartamento x un’eventuale vendita o altra soluzione dicendo che i figli sono, oramai, autonomi. Tengo a precisare che, mia figlia lavora da 5 anni ma non sarebbe in grado di acquistare un appartamento e mio figlio lavora part-time da 6 mesi. Il loro padre, comunque, ha più volte riferito ai miei figli che sarebbe disposto a cedere loro la sua quota d’appartamento, a condizione che lo faccia anch’io. Pur dovendo accettare questo ricatto, sarei disposta anche ad intestare il mio 50% ai miei figli affinchè possano avere quanto sarebbe stato già loro d’eredità e purchè non subentri anche un’erede che non ha nulla a che vedere con noi. Unica mia condizione sarebbe l’usufrutto a me intestato che consentirebbe a me una sicurezza futura ed ai miei figli di poter chiedere un prossimo eventuale mutuo per la prima casa quando saranno in grado di poterne acquistare una. La donazione è da escludere in quanto potrebbe essere successivamente impugnabile. Esiste un modo legale per chiudere nel migliore dei modi questa situazione? Un modo per anticipare l’eredità? La ringrazio anticipatamente per l’aiuto e saluto cordialmente.
Patrizia B.
ottobre 15th, 2011 at 16:02
una casa pignorata ( al 50 %) dall’agenzia delle entrate ad un componente di una famiglia con figli minorenni può essere venduta all’asta nonostante un componente della famiglia (moglie o marito) non è stato soggetto di alcun pignoramento? Ripercussioni sui figli (del debito nei confronti dell’agenzia)?
Grazie
dicembre 3rd, 2011 at 20:14
salve sonodisperata le riassumo la mia stori.separata consensualmente in comunione di beni lui rifiuta di pagare mutuo il giudice attrib l’ appartamento amee figli di cui 1 minorenne.Ho iniziato a pagare il mutuo ma la rata è altissima non ce la faccio enon sto apagare lerate .chiedo la banca mi caccera? se c’e il provv del giudice che significa la trascrizione che dovrei fare? grazie
gennaio 24th, 2012 at 10:05
buongiorno,sono proprietario di un appartamento dato in comodato a mio figlio e sua moglie.oggi in fase di separazione. il mio problema: l’appartamento e occupato dalla mia ex nuora,e da mio nipote (6) anni, dove la stessa riceve il suo nuovo compagno,premetto chè io abito in una casa in affitto,mio figlio abita in una casa in affitto..la mia domanda è: posso vendere detto appartamento? ancora non c’è nessuna sentenza perche la causa di separazione non ha avuto inizio. grazie per l’ospitalita’.
febbraio 1st, 2012 at 00:50
Per frino (24.1.2012)
C’è una recente sentenza della cassazione che ribalta l’orientamnento precedente secondo il quale il comodante (cioè lei) doveva rispettare il motivo della destinazione dell’immobile. Secondo questo recente orientamento (Cass. 15986/2010) nel caso in cui sia in atto un comodato precario, (ossia senza la previsione di un termine per la restituzione dell’immobile), è nella facoltà del proprietario dell’immobile (nel caso di specie i suoceri) chiedere alla ex moglie di lasciare l’alloggio anche se assegnato alla stessa con provvedimento del giudice. Quindi lei potrà mandare una lettera di recesso a sua nuora dandole un preavviso di 3/6 mesi rispetto alla
data in cui deve rilasciare l’immobile.