Molti miei lettori si trovano in una situazione per cui gli è stata assegnata la casa coniugale ma questa non è di loro proprietà o è loro solo in parte. Per questo si chiedono:
“La casa coniugale assegnatami, può essere venduta o pignorata dal coniuge comproprietario o proprietario esclusivo anche se il Giudice ha stabilito, durante la separazione (o il divorzio), che posso viverci con i figli?
In primo luogo facciamo una distinzione tra vendita e pignoramento.
La vendita della casa coniugale assegnata
Anzitutto la Cassazione ha stabilito che “il provvedimento di assegnazione della casa coniugale è opponibile al terzo acquirente in data successiva per nove anni decorrenti dalla data di assegnazione o anche oltre i nove anni se il titolo viene trascritto” (Cass. SU 26.7.2002 n. 11096; Cass., Sez. I, 22.11.2007 n. 24321).
Questo vuol dire che se il coniuge comproprietario o proprietario esclusivo della casa coniugale la vende tu:
1) Anche se non hai trascritto il provvedimento del Giudice, non corri rischi per nove anni: l’acquirente infatti, dovrà rispettare il provvedimento di assegnazione del Giudice per tutto questo periodo. Non potrà quindi prendere possesso della casa per nove anni, anche se l’ha comprata regolarmente.
2) Se invece trascrivi il provvedimento di assegnazione della casa coniugale presso il conservatore dei registri immobiliari, come se fosse un atto pubblico di compravendita stipulato davanti ad un notaio, allora non correrai rischi finchè vivrai nella casa con i figli, ossia finchè questi non saranno indipendenti.
In pratica si crea un vincolo di destinazione nell’interesse dei figli per la persona che acquista la casa dopo la trascrizione del provvedimento deve rispettarlo.
Capito la convenienza della trascrizione? Certo, costa ma il vantaggio è enorme.
Il pignoramento della casa coniugale assegnata
Qui dobbiamo guardare all’art. 2812 c.c. secondo il quale se c’è un’ipoteca precedente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione allora il creditore ipotecario può pignorare la casa e venderla. In tal caso il diritto di godimento della casa coniugale si estingue.
Quindi, secondo questo art., possiamo avere due situazioni:
a) Il provvedimento di assegnazione della casa coniugale è successivo all’ipoteca.
In questo caso è inutile che tu trascriva il provvedimento, perchè i creditori possono espropriarla trascorsi nove anni dall’assegnazione, anche se lo trascrivi. In tal caso il diritto di abitazione si estingue e puoi solo avere diritto ad una parte del ricavato ma solo dopo che il creditore si è preso la sua parte.
b) C’è il provvedimento di assegnazione ma non c’è ancora l’ipoteca.
In questo secondo caso hai due possibilità: trascrivere il provvedimento di assegnazione oppure no. Nella prima ipotesi i creditori dovranno rispettare il provvedimento di assegnazione finchè non sarà revocato. Nella seconda saranno liberi di pignorare la casa.
Tuttavia la Cassazione ritiene che la differenza sta nel trascrivere o meno il provvedimento prima del pignoramento e non dell’ipoteca, per cui:
1) Se non trascrivi il provvedimento di assegnazione della casa coniugale prima del pignoramento allora i creditori potranno pignorarla e quindi venderla una volta trascorsi i nove anni dalla data dell’assegnazione.
2) Se invece trascrivi il provvedimento prima del pignoramento allora potrai stare tranquillo perchè potrai continuare ad abitare nella casa coniugale finchè i figli non saranno indipendenti economicamente.
Questa soluzione è giustificata dalla Cassazione con l’art. 6 comma 6 della legge sul divorzio, che è applicabile anche alla separazione. Infatti questo ‘art. richiama l’art. 1599 c.c. che si riferisce però all’affittuario equiparandolo in questo modo all’assegnatario della casa coniugale. (Cass. 26 luglio 2002 n. 11096; Cass. 2 aprile 2003 n. 5067; Cass. 29 agosto 2003 n. 12705).
Tuttavia si tratta di una lettura un pò isolata della Corte di Cassazione, per cui in corso di causa il Giudice potrebbe non accoglierla. Ti consiglio, perciò, di fare affidamento più su ciò che dice l’art. 2812 c.c., onde evitare rischi!
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Tags: assegnazione, casa coniugale, separazione, trascrizione provvedimento
marzo 16th, 2010 at 16:30
GRAZIE avvocato per il post è stato perfetto in ogni sua parte. L’ho trovato molto esaustivo.
aprile 30th, 2010 at 10:08
holaa!, grazie moltissimo delle info, sono utilissime!
aprile 30th, 2010 at 10:10
heilaa!, grazie tantissimo delle buone info, sono state ottime!
maggio 20th, 2010 at 12:05
sposato in comunione dei beni adesso separato abbiamo un’abitazione principale al 100% per un valore di 400.000,00 euro dove rimane mia moglie con due figli .. verso il mantenimento legale per i figli considerando che mia moglie lavora .. insieme abbiamo anche un’altra proprietà al 50% quindi 25% io e 25% mia moglie per un valore del 50% di 150.000,00 euro di una appartamento del valore complessivo di 300.000,00 euro .. la domanda è complessa rimanendo lei nell’appartamento principale .. posso legalmente io avere l’altro appartamento al 50% ed eventualmente vendendola posso utilizzare la somma della vendita ripeto circa 150.000,00 per comprare un altro appartamento dove poter abitare io? in alternativa posso comprare sempre io l’altro 50% e restare in questo appartamento? oppure come devo meglio comportarmi? saluti grazie
maggio 24th, 2010 at 21:27
sono notizie utilissime anzi eccezionali per alcuni istituti bancari che ci hanno fatto il cu……. cosi’
senza perdere tempo siamo dal Notaio grazie grazie tantoooooooo
maggio 26th, 2010 at 08:42
Per tony:
Ti consiglio comunque di trascrivere il provvedimento anche prima dei nove anni perchè adesso ci sono state delle modifiche che potrebbero pregiudicare i tuoi diritti se non trascrivi il provvedimento subito. A proposito….non serve il notaio, basta un geometra che faccia la trascrizione del provvedimento di assegnazione. Ciao!!!
maggio 28th, 2010 at 10:07
Per Angelo DV:
scusa per l’attesa ma devo dare la precedenza ai clienti. Comunque dovete fare la separazione dei beni una volta omologata la separazione o arrivata la sentenza di separazione stessa. Oppure attendere il divorzio. Ma il fatto che sua moglie sia l’assegnataria della casa coniugale in cui vive non le permette di attribuirsi anche il 25% di sua moglie. E poi chi è il proprietario dell’altro 50%? E’ disposto a venderlo? Se vuole risposte più precise e concrete mi contatti su http://www.questioni-coniugali.com/consulenza-legale-on-line. Le chiederò poi di mandarmi anche una copia degli atti notarili relativi all’acquisto delle case di cui mi parla così da poter essere più precisa e prospettarle le varie soluzioni possibili.
giugno 3rd, 2010 at 23:47
Salve visto che ho una sorella in un caso analogo e sto per interpellare uno studio legale su cio’,
avrei qualche dubbio sulla cosa in quanto ci sono pareri contrastanti su internet e poca chiarezza su cio’.
Da alcune pagine internet sembrerebbe che in caso di pignoramento e se non si e’ trascritto il provvedimento prima del pignoramento allora il provvedimento sembrerebbe nullo e non serve a niente.
Da alcune pagine internet di studi legali si menziona “la nuova normativa” che appunto mette in risalto l’ OBBLIGATORIETA’ della trascrizione prima del pignoramento altrimenti il provvedimento è nullo e non valga assolutamente neanche per qualche mese e la famiglia (madre e minori) debba lasciare la casa nel giro di qualche mese con una semplice ordinanza del giudice addetto alla vendita.
Mi sa dire se cio ‘ ad oggi corrisponde all’ ultima versione dei fatti ?
C’e’ differenza se anche la consorte e’ un “esecutata” nel pignoramento ?
In caso di vendita annunciata’ ci si puo’ opporre alla vendita ? O ci si puo’ opporre solo al diritto di terzi che vogliono prendere possesso dopo aver acquistato.
Grazie della risposta
giugno 5th, 2010 at 00:04
Salve,
avrei un quesito e un dubbio che sorge leggendo qua e la su internet. Se l’ ipoteca e pignoramento e’ antecedente al provvedimento di assegnazione (quindi la trascrizione non ha piu’ importanza) cio’ comporta che comunque i creditori debbano in caso di vendita avvenuta, aspettare sempre nove anni dalla data di assegnazione prima di impossessarsi dell’ immobile ? Oppure cio’ puo’ essere un interpretazione della legge da parte del Giudice ?
giugno 14th, 2010 at 22:17
Buonasera,
da alcuni giorni sto cercando di capire con precisione un dettaglio che da quel che ho inteso sembra restare “interpretativo”, ma i cui risvolti possono portare a eventi opposti.
Nello specifico, l’ art. 2812 (diritti costituiti sulla cosa IPOTECATA), cita che tali diritti si estinguono con l’ espropriazione, ma la Cassazione sembra invece dare importanza non tanto alla data dell’ ipoteca, ma bensi’ alla data del pignoramento….Una visione similare per mio conto potrebbe essere lesiva nei confronti del creditore ipotecario….tanto piu’ che in alcune circostanze la soluzione dell’ ottenimento dell’ assegnazione della casa coniugale sembra essere strumentale….Mi piacerebbe avere la Sua opinione in merito.
La ringrazio anticipatamente.
giugno 26th, 2010 at 19:11
Per Amedeo:
ciao, scusa il ritardo, forse hai già risolto il problema ma ti rispondo comunque.
Purtroppo è essenziale la trascrizione del provvedimento prima del pignoramento e addirittura molta parte della giurisprudenza ritiene sia essenziale farla anche prima dell’ipoteca. Alla luce di recenti modifiche sembra poi che il provvedimento debba essere trascritto anche prima dei nove anni per essere opponibile ai terzi. Se vuoi darmi maggiori informazioni e avere un parere più preciso ed esaustivo contattami su http://www.questioni-coniugali.com/consulenza-legale-on-line.
Ciao e in bocca al lupo.
giugno 26th, 2010 at 19:13
Per antonio:
mi dispiace ma se il provvedimento di assegnazione è posteriore sia ll’ipoteca che al pignoramento (soprattutto a quest’ultimo) non c’è nulla da fare. I creditori non devono aspettare nove anni.
luglio 12th, 2010 at 10:25
Per Fabrizio:
ciao, in effetti ci sono pronunce della Cass che danno rilevanza più al pignoramento che all’ipoteca nell’ambito dell’assegnanzione della casa coniugale e della trascrizione del provvedimento di assegnazione presso la conservatoria dei registri immobiliari (Cass. sez. unite 26.12.02 n. 11096; Cass. 2.4.03 n. 5067 Cass. 29.8.03 n. 12705) ma a mio parere non è così perchè ora non si fa più richiamo all’art. 1599 contenuto nella legge sul divorzio e applicabile analogicamente anche alla separazione ma all’art. 2643 cc per cui sembra addirittura che il provvedimento debba essere sempre trascritto anche anteriormente ai nove anni per essere opponibile. Certo, molto dipende dall’orientamento del giudice ma comunque se vuoi una risposta più precisa corredata da sentenze recenti che confermino o smentiscano questa teoria compila il modulo che trovi su http://www.questioni-coniugali.com/consulenza-legale-on-line e riceverà una consulenza in pochi giorni.